服务机构：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司

    关键词：国资、定价、稳序

    摘要：为落实国家盘活存量资产、维护社会稳定相关政策要求，化解公租房商业资产租金定价引发的信访矛盾，某专业机构受委托开展公租房小区在租商业房地产市场租金咨询工作。项目通过调研建库、实地查勘、构建租金定价模型等专业举措，结合信息化工具与多维度校验保障数据真实，实现租金科学合理定价，既盘活国有存量资产、提升资产管理水平，又营造公平经营环境、化解信访风险，稳定商业生态并助力区域经济发展，切实维护社会公共利益。

一、服务背景

    为落实国家盘活存量资产、维护社会稳定相关政策，针对公租房小区商业资产租赁中租金定价引发的信访问题，市级国有资产运营企业委托专业评估机构，开展公租房在租商业房地产市场租金咨询工作，构建科学的租金定价体系，既实现国有资产保值增值，又有效化解经营矛盾，为区域商业发展筑牢基础。

二、主要做法

    本项目以建立符合市场规律、可操作的公租房商业资产租金定价体系为核心目标，通过系统化实施思路，推动租金定价工作标准化、信息化、精细化。

    一是调研建库夯基础，全面收集资产产权、租赁合同、历史租金等资料，建立统一规范化数据库，实现资产信息集中管理。二是实地查勘掌实情，组织专业团队对每处资产开展核查，详细记录位置、业态、租赁周期等关键信息，精准掌握资产实际状态。三是分区定标立基准，按区域特征对各公租房小区科学分组，遴选标准房地产，为租金测算确立参考依据。四是严选案例保真实，通过多种渠道收集商业租赁真实成交案例，以交叉复核方式严格筛选，确保案例可验证。五是测算标准贴市场，运用比较法，结合商业繁华度、经营业态等因素调整标准房地产价格，测算贴合市场的租金标准价。六是构建模型精定价，再次通过比较法，结合区域、业态、楼层等因素，建立分层分类租金定价模型，实现差异化精准定价。七是审核优化提质效，形成咨询报告并根据委托方反馈复核优化，确保成果贴合实际运营需求。

    项目同步推进标准化流程建设，制定统一的查勘表、案例表和报告模板，实现数据管理规范化；运用信息化工具开展区位分析、资产和案例管理，提升工作效率；建立交叉复核、第三方抽查、委托方确认的多维度校验机制，保障数据真实准确。针对数据量大、案例真实性难核、租金偏离度大等难点，通过分组分批查勘、数字化管理、多轮案例核查、结合市场趋势研判定价等方式，逐一破解难题，保障项目落地。

三、取得成效

    本项目完成辖区内多片区公租房商业地产租金评估咨询，走访调研大量商业租赁案例，收集真实成交案例，出具多份标准化咨询报告和分析意见，取得显著综合成效。

    租金定价更趋科学，充分兼顾国资收益和租户利益，将大部分合同租金波动控制在合理区间，有效解决租金偏离市场、定价不公问题，推动同区域同业态商铺租金回归合理水平。国资运营效益持续提升，部分合同租金结合市场合理上调，直接增加国资租金收入；对租金适当下调的商铺，淘汰不合理高租金，优化租户结构，吸引优质稳定的租户入驻，避免资产空置浪费，从长远保障国资持续收益。同时，项目形成的租金数据为资产管理决策提供科学支撑，助力管理部门分析租金变化趋势，为商铺改造、业态调整提供依据，推动资产管理精细化水平提升。

    租户权益得到切实保障，基于市场的租金调整充分考虑资产各类影响因素，避免租金畸高畸低，营造公平经营环境，减轻租户非市场租金压力，增强经营信心，减少租金纠纷和退租情况。优质商户因租金过高产生的撤租问题得到妥善解决，稳定了租户经营预期，推动公租房小区商业生态持续健康发展，为周边居民提供更优质的商业服务。区域商业活力有效激发，租金调整结论获得绝大多数承租人认可，不少商户计划持续经营并扩大规模，带动相关产业链发展，同时引入优质租户推动经营管理规范化，提升区域商业形象，形成商业发展良性循环，为地方经济发展注入动力。此外，项目从根源化解了租金定价引发的信访矛盾，缓解了商户与运营方的纠纷，维护了社会秩序稳定。作为国有资产，公租房商业资产的合理运营实现了社会资源在商业领域的优化配置，避免资源浪费，提升了资源利用效率，切实维护了社会公共利益。

四、经验启示

    本项目的成功实施，为国有资产盘活和公租房商业资产运营管理积累了可复制、可推广的宝贵经验。科学方法是核心保障，采用标准价调整法为主、多维度校验为辅的方法体系，确保数据真实、过程透明、结果可信；数字化转型是重要路径，借助信息化工具实现大规模资产高效管理分析，提升工作效率和决策精准度；多元沟通是关键举措，建立多层次沟通机制，有效对接多方需求，及时化解矛盾风险；政策与市场双轮驱动是根本遵循，紧扣国家政策要求，尊重市场规律，实现效率与公平的动态平衡；成果可推广是长效支撑，项目形成的方法论、工具模板和管理机制，可为全市乃至更大范围的公租房及同类国有经营性资产租金评估、运营管理提供重要参考，推动国资运营管理规范化、科学化发展。